На территории республики в 2013 году были актуализированы результаты государственной кадастровой оценки трех категорий земель: земель населенных пунктов, земель промышленности и земель иного специального назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов.
Общее количество оцененных участков составило почти шестьсот тысяч. Из всех оцененных категорий земель, земли населенных пунктов – самая многочисленная категория, результаты оценки которой затрагивают интересы каждого жителя нашей республики. В рамках предыдущего тура работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов в 2007 году было оценено чуть более 390 тысяч земельных участков, в текущем туре, это уже третий по счету, оценивалось более 470 тысяч участков.
Результаты государственной кадастровой оценки всех перечисленных категорий земель утверждены соответствующими постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики, которые вступили в силу с 1 января 2014 года. Таким образом, в 2015 году налог на землю за 2014 год жители республики будут платить по новой кадастровой стоимости.
Между тем, ознакомиться с результатами кадастровой оценки можно уже сегодня на портале органов власти Чувашской Республики в разделе «Законодательство» (www.cap.ru) или на сайте Управления Росреестра по Чувашской Республике (www.to21.rosreestr.ruраздел«кадастровый учет» «рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» «информация для заявителей» ….. «сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики»).
На территории Яльчикского района по сравнению с 2007 годом кадастровая стоимость земельных участков снизилась под гаражами и автостоянками – в 1,7 раза, под магазинами, торговыми центрами, кафе и объектами бытового обслуживания – в 2,4 раза, под офисами коммерческих фирм – в 1,1 раза, под промышленными объектами – в 1,5 раза. Вместе с тем, увеличилась кадастровая стоимость участков под малоэтажной застройкой, в том числе индивидуальными жилыми домами – в 2,2 раза, под дачами, садами и огородами – в 5,5 раза.
Государственная кадастровая оценка относится к так называемым сплошным массовым оценкам, когда одновременно оценивается огромное количество объектов, например на территории всей республики. В ходе массовой оценки согласно действующим методикам участки оцениваются группами по признаку схожести характеристик. Поэтому в ходе массовой оценки специфические характеристики земельного участка, к примеру такие как размещение на склоне, переувлажненность, наличие рядом свалок мусора и т.д., не могут быть учтены.
Другое дело, когда проводится рыночная оценка земельного участка, при проведении которой оценщик выявляет индивидуальные особенности объекта, влияющие на формирование его стоимости. Поэтому размер рыночной и кадастровой стоимости никогда не будет совпадать.
Действующее законодательство предусматривает возможность пересмотреть кадастровую стоимость в случае несогласия с ее размером не обращаясь в суд. Такой пересмотр возможен в течение 6 месяцев с момента внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Чувашской Республике. Чтобы не пропустить этот срок необходимо точно знать, что делать.
Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости возможен по двум основаниям:
-установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату проведения оценки (то есть когда проведена рыночная оценка и составлен отчет о рыночной стоимости).
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Сведения, которые использовались оценщиком можно уточнить, обратившись к заказчику работ, в Кадастровую палату или используя ресурс «Фонд данных государственной кадастровой оценки», размещенный на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru. Следует отметить, что Кадастровая палата выдаст только сведения, которые содержались в государственном кадастре недвижимости по Вашему объекту и были переданы оценщику для проведения работ. Фонд данных государственной кадастровой оценки помимо возможности просмотреть весь отчет позволяет получать структурированную информацию по конкретному объекту недвижимости путем доступа на сайт Росреестра.
Недостаточно просто написать в Комиссию о несогласии с размером кадастровой стоимости, необходимо указать основание по которому Комиссия должна ее пересмотреть, поскольку Комиссия не правомочна определять основание для пересмотра.
С заявлением в Комиссию может обратиться не только собственник объекта недвижимости, но и любое заинтересованное лицо, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности. Это и граждане, и юридические лица. Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут обратиться только в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности.
К примеру, Вы являетесь арендатором земельного участка и арендная плата, исчисляется исходя из кадастровой стоимости, то Вы являетесь заинтересованным лицом и вправе обратиться в Комиссию.
Если говорить о документах, прилагаемых к заявлению, то их перечень зависит от основания пересмотра.
Обязательными документами при обращении в Комиссию по основанию установления рыночной стоимости в отношении земельного участка являются:
- заявление.
Рекомендуемы образцы заявлений, в которых учтены все предъявляемые к ним законодательством требования размещены на сайте Управления.
- кадастровый паспорт.
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект).
- отчет об определении рыночной стоимости.
При этом, необходимо помнить, что отчет должен быть составлен по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости. Если участок оценен в рамках массовой оценки, то отчет нужно составить на дату массовой оценки (земли населенных пунктов были оценены по состоянию на 01.01.2013, земли промышленности и иного специального назначения и земли особо охраняемых территорий и объектов на 23.01.2013).
Если же стоимость была определена Кадастровой палатой с применением новых результатов оценки, то отчет составляется на дату проведения учетного действия Кадастровой палатой. Это случаи, когда объект был поставлен на государственный кадастровый учет позже даты проведения массовой оценки или произошли изменения в характеристиках земельного участка, влекущие изменение кадастровой стоимости, например изменился вид разрешенного использования земельного участка.
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке рыночной стоимости (если рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). Соответственно, если этот порог не превышен предоставление экспертного заключения не требуется.
Обязательными документами при обращении в Комиссию по основанию использования оценщиком недостоверных сведений о земельном участке являются:
- заявление.
- кадастровый паспорт.
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект).
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. По закону недостоверность сведений должен подтвердить заявитель, Комиссия не правомочна это делать.
По желанию заявителя к заявлению могут быть приложены иные документы. В частности, если с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обращается не собственник объекта недвижимости, то такому лицу необходимо приложить документы, подтверждающие, что результаты государственной кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности.
В случае если к заявлению не приложены перечисленные документы, оно не будет принято к рассмотрению Комиссией и будет возвращено заявителю без рассмотрения. При этом заявитель не потеряет право на повторное обращение в Комиссию и сможет обратиться еще раз, приложив недостающие документы. Кроме того заявление не будет принято Комиссией к рассмотрению, если истек срок для подачи заявления (шесть месяцев с даты внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости), а также, если ранее кадастровая стоимость уже была установлена в размере рыночной (например, если заявитель уже обращался в Комиссию или она была установлена судебным актом).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления в Комиссию, и принимается большинством голосов присутствующих на заседании членов Комиссии.
Если заявление в Комиссию было подано по основанию недостоверности сведений об объекте, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости, Комиссией может быть принято решение о пересмотре кадастровой стоимости при подтверждении такой недостоверности.
Если заявление было подано в Комиссию по основанию установления в отношении объекта рыночной стоимости, отличной от кадастровой стоимости более чем на 30%, Комиссией будет принято положительное решение только в случае наличия положительного экспертного заключения на отчет о рыночной стоимости и соответствия отчета и заключения предъявляемым к ним требованиям. Если разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимость объекта недвижимости не превышает 30 процентов, то для принятия Комиссией положительного решения необходимо, чтобы представленный отчет об определении рыночной стоимости отвечал предъявляемым к нему законодательством требованиям.
В целях обеспечения открытости работы Комиссии информация, касающаяся деятельности Комиссии, в том числе график и протоколы заседаний, обобщенная информация о принимаемых решениях размещается на официальном сайте Управления в подразделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» в разделе «Кадастровый учет», там же можно найти необходимую для обращения в Комиссию информацию.